Квартиру (как любое другое недвижимое имущество), принадлежащую гражданину, недееспособному или ограниченному в дееспособности, на праве собственности, продать можно только в случаях, установленных законом (статья 20 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»):
1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога;
2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;
4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;
5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.
Для продажи квартиры требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Для этого опекун/попечитель подает в орган опеки и попечительства заявление с обоснованием продажи квартиры и проект договора купли-продажи. В случае если продажа квартиры осуществляется в целях переезда, необходимо представить проект покупки нового жилья. Как правило, для переезда орган опеки и попечительства дает разрешение на продажу квартиры в том случае, если жилищные условия не ухудшаются.
Ограниченный в дееспособности гражданин представляет свои пояснения в орган опеки и попечительства, так как сделку совершает он сам, хотя и с согласия попечителя и органа опеки и попечительства.
Орган опеки и попечительства должен установить мнение недееспособного гражданина о предполагаемой сделке. Недееспособный гражданин может сам выразить свое мнение в письменной или устной форме
Орган опеки и попечительства должен выдать разрешение или отказ в течение 15 дней с даты подачи заявления. Отказ может быть обжалован опекуном/попечителем в суде или прокуратуре (статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве»).
Переход права собственности на квартиру должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Регистрирующий орган может это сделать только при наличии согласия опекуна/попечителя и разрешения органа опеки и попечительства. В реестре имеются сведения о недееспособности или ограничении собственника в дееспособности, и при отсутствии согласия попечителя и разрешения органа опеки и попечительства в регистрации будет отказано. В соответствии со статьей 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому договор о продаже должен быть удостоверен у нотариуса, которому надо предъявить предварительное разрешение органа опеки и попечителя.
Средства от продажи квартиры должны зачисляться на счет недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина, а не на номинальный счет, открытый опекуном/попечителем для зачисления выплат на содержание подопечного.